2종 근린 생활 시설에 1종 근린 생활 시설인 약국이 들어갈 수 있을까?

결론부터 말하면 된다. 이걸 알아내느라 고생했던 것만 생각하면 눈물겨워서 굳이 글로 남긴다. 나처럼 긴가민가해서 삽질할 누군가를 위하여..  크흑.

발단의 시작은 마음에 들었던 자리를 발견하니 공인중개사분께서 약국이 되는 건물인지 보건소에 문의를 해보라고 하셨다. 읭? 건물에 그냥 오픈하면 되는 것 아니었어? 그러고 찾아보니 약국은 근린 생활 시설 중 1종에 해당되는 업종이었다. 

여기서 잠깐. 근린생활시설은 또 뭐란 말인가. 

건축법에서 명시하는 근린생활시설에 대한 내용은 아래와 같다.

일반적으로 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등으로 볼 수 있다. 

근린생활시설은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 분류한다.

「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 다음에 해당하는 것은 제1종 근린생활시설로 분류한다.

① 수퍼마켓, 일용품 등의 소매점 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것  ← 약국 해당

② 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

③ 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것과 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 되는 것은 제외)

④ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원

⑤ 탁구장, 체육도장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

⑥ 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역건강보험조합, 그 밖에 이와 비슷한 것 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

⑦ 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 그 밖에 이와 비슷한 것

⑧ 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 그 밖에 이와 비슷한 것

⑨ 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외)

⑩ 「도시가스사업법」에 따른 가스배관시설

「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 다음에 해당하는 것은 제2종 근린생활시설로 분류한다.

① 일반음식점, 기원

② 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것

③ 서점 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상인 것

④ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 물놀이형 시설(「관광진흥법」에 따른 안전성검사 대상시설에 한함), 그 밖에 이와 비슷한 것 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

⑤ 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 「영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률」에 따른 비디오물감상실·비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것) 또는 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것) : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

⑥ 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것

⑦ 제조업소, 수리점, 세탁소, 그 밖에 이와 비슷한 것 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이고, 다음의 요건 중 어느 하나에 해당되는 시설

- 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 아닌 것

- 「대기환경보전법」 등에 따른 설치허가 또는 신고 대상 시설이나 귀금속·장신구 및 관련 제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것

⑧ 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 청소년게임제공업의 시설 및 복합유통게임제공업의 시설(청소년 이용 불가 게임물 제공은 제외)로서 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것과 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설로서 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것

⑨ 사진관, 표구점, 학원(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것만 해당되며, 자동차학원 및 무도학원은 제외), 직업훈련소(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것을 말하되, 운전·정비 관련 직업훈련소는 제외), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매사, 그 밖에 이와 비슷한 것

⑩ 단란주점 : 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것

⑪ 의약품 판매소, 의료기기 판매소, 자동차영업소 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것

⑫ 안마시술소, 노래연습장

⑬ 고시원(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것) : 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

[네이버 지식백과] 근린생활시설 (토지이용 용어사전, 2016.) 

고로 약국은 1종 근린생활시설에 해당한다. 그래서 나는 1종만 된다고 생각하고 상가 자리를 보러다녔다. 그런데 대다수의 공인중개사님들이 해당 사실을 모르고 있었고, 건축법 시행이 어쩌고 하면서 근린생활시설이면 될텐데 라는 말씀을 하시는 것이 아닌가. 하지만 건축법을 모르는 나는 인터넷을 아무리 뒤져도 2종 근린생활시설의 용도 상가에 1종 근린생활시설 약국을 해도 되는지 알 수가 없었다. 

답답한자 우물을 팔 지어니 그리하여 공인중개사 시험 공부를 한 것은 아니고 해당 구청 건축과에 직접 질의하기로 했다. 먼저 1종근린생활시설인 약국이 2종근린생활시설용도의 상가에 들어가도 되냐고 물었고, 담당자분께서는 해당 주소지를 알려 달라고 하셨다. 확인후 해당 상가가 "근린생활시설"로 분류 되어 있기 때문에 괜찮다고 하셨다. ...?????!! 네? 1종 2종 상관 없나요? 라고 했더니 근린생활시설이기만 하면 된다고 하셨다. 그래도 찜찜한 나는(약국은 인테리어 완료 후 보건소로부터 시설점검후 약국등록 허가를 받기 때문에 만약에라도 잘못되는 날에는 큰일나서 소심할 수밖에 없었다) 만약 2종을 1종으로 용도 변경 하는 방법을 물었고, 설계사무소에서 해당 건축물의 도면을 받아 건축과에 제출하면서 용도 변경을 신청하면 되는데 그러면 도면 제작비가 꽤 나올 것이라고 했다. 도면 제작비가 꽤 나올 것이라는 말에 뜨끔한 나는 일단 근린생활시설이면 된다는거죠? 라고 다시 확인을 받고 전화를 끊었다. 

그러면 이제 보건소에 물어볼차례다. 부동산으로부터 해당 건물의 건축물대장을 발급받아 종이 한장 덜렁덜렁 들고 보건의약과에 들어갔다. 담당자분에게 해당 내용을 질의하였고, 담당자분은  건축법 제 19조를 레퍼런스로 보여주셨다.  

제19조(용도변경)

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.

② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2014.1.14>

1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.3.23, 2014.1.14>

④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 자동차 관련 시설군

2. 산업 등의 시설군

3. 전기통신시설군

4. 문화 및 집회시설군

5. 영업시설군

6. 교육 및 복지시설군

7. 근린생활시설군

8. 주거업무시설군

9. 그 밖의 시설군

⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다.

⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다.

⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제35조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제64조의2, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다. <개정 2011.5.30, 2014.1.14>

[출처: 위키문헌 / https://ko.wikisource.org/wiki/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95]

제19조 3항에 보면 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 라고 기재되어 있다. 이 부분을 보면 2종에서 1종으로 변경해야 할 것 같지만 뒤에 조건이 하나 붙는다. 대통령령으로 정하는 변경은 제외라는 것이다. 

고럼 대통령령 건축법 시행령 제14조(용도변경)을 확인해볼 차례다.

제14조(용도변경) ① 삭제  <2006. 5. 8.>

② 삭제  <2006. 5. 8.>

③ 국토교통부장관은 법 제19조제1항에 따른 용도변경을 할 때 적용되는 건축기준을 고시할 수 있다. 이 경우 다른 행정기관의 권한에 속하는 건축기준에 대하여는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.  <개정 2008. 10. 29., 2013. 3. 23.>

④ 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다.  <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24.>

1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경

⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.  <개정 2008. 10. 29., 2010. 12. 13., 2011. 6. 29., 2014. 3. 24., 2016. 2. 11., 2017. 2. 3.>

1. 자동차 관련 시설군

자동차 관련 시설

2. 산업 등 시설군

가. 운수시설

나. 창고시설

다. 공장

라. 위험물저장 및 처리시설

마. 자원순환 관련 시설

바. 묘지 관련 시설

사. 장례시설

3. 전기통신시설군

가. 방송통신시설

나. 발전시설

4. 문화집회시설군

가. 문화 및 집회시설

나. 종교시설

다. 위락시설

라. 관광휴게시설

5. 영업시설군

가. 판매시설

나. 운동시설

다. 숙박시설

라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설군

가. 의료시설

나. 교육연구시설

다. 노유자시설(老幼者施設)

라. 수련시설

마. 야영장 시설

7. 근린생활시설군

가. 제1종 근린생활시설

나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)

8. 주거업무시설군

가. 단독주택

나. 공동주택

다. 업무시설

라. 교정 및 군사시설

9. 그 밖의 시설군

가. 동물 및 식물 관련 시설

나. 삭제  <2010. 12. 13.>

⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다.  <개정 2008. 10. 29.>

⑦ 법 제19조제6항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축ㆍ개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우를 말한다.  <개정 2008. 10. 29.>

[전문개정 1999. 4. 30.]

[출처: 국가법령정보센터 / http://www.law.go.kr/법령/건축법시행령  ]

제 14조 4항에 법 제19조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다 라고 명시 되어 있다. 그 중 2번째 호가  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경 이다. 고로 별문제가 없는 이상 제2종 근린생활시설 용도에 제 1종 근린생활시설이 약국이 들어설 수 있다는 것이다. 만세! 드디어 해결 완료. 이렇게 나의 건축법 미스테리는 사라졌다. 이제 세법을 격파할 차례.. 쿨럭.

+

제일 중요한 사항이 약국은 보건소로부터 허가를 받아야 하는 업종으로 해당 자리 뿐 아니라 그 건물 전체에 불법건축물이 있으면(주인이 1명일 경우) 허가가 나지 않는다. 빌라 건물이었는데 1층은 1종 근린생활시설로 상가자리가 2개 있었고 2,3,4층은 주택이었는데 4층에 불법건축물(베란다 임의 증축)이 있었다. 보건소에 문의해보니 불법건축물에는 허가 업종이 들어올 수 없다고 했다. 

이런거 다 필요 없고 그냥 간단하게 하고 싶으면 구청의 건축과 + 보건소 둘 다에 전화로든 찾아가든 문의 해보면 된다. 그게 제일 빠르다. (나도 양쪽에서 모두 확인 받고 계약했다) 아이러니 한점은 이런 사항을 공인중개사분들이 알 것 같은데 단 한명도 알지 못했다는 것이다. 공인중개사 시험에 이부분은 없는건가? 백만원이 넘는 중개수수료를 내면서 이 모든 것을 내가 다 알아봤다는 이 불편한 진실..